上海“得分买房”新政蝴蝶效应:买家屏息等入围 春节楼市冷清
自2021年以来，上海、深圳、南京、合肥、杭州等地的房地产市场受到了密集的监管，这也导致了当地房地产市场的巨大变化。在楼市调控的风暴下，房产中介的春节从预期的忙碌变成了休闲，购房者也陷入了新的积分竞争。
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时代周报特约记者 陈琦 发自上海
在上海生活了近八年的张宇(化名)和他的妻子，出人意料地成为了第一批参加“按分买房”新政策试点的“幸运儿”。
2月18日，他告诉《时代周刊》记者，虽然积分可以入围，但可能还是会输。
自2021年以来，上海、深圳、南京、合肥、杭州等地的房地产市场受到了密集的监管，这也导致了当地房地产市场的巨大变化。
多年不受楼市调控的上海，已经远远超出市场预期。
1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，后称“上海十条”:封杀假离婚，“增值税由二改五”，加强个人住房贷款审批管理，明确提出优先满足“无房家庭”自住购房需求。
《上海十条》发布后，2月6日，剑法普尚湾、经纬学院阳光、金地繁帆同时开业，均实行积分认购流程，对购房者家庭情况、户籍、房产情况、5年内购房情况进行了一场较量。一旦认购对象总数和售房数超过1.3:1，就按分值排序，分值最终会被前者动摇。
在楼市调控的风暴下，房产中介的春节从预期的忙碌变成了休闲，购房者也陷入了新的积分竞争。
购房者忙着比分数高低
张宇虽然分数不低，但还是很担心。
因为是无房户，以家庭为单位购买，张基本分60分。另外，社保年限比较长，每月社保分0.1。总分差不多接近70分，但即便如此，他和妻子还是没有安全感。
“问了一圈，发现大家的分数好像都不低。案例销售(订阅)第一天，我们告诉我们最低63分。不知道最后一天最后的分数线会不会上去。希望还有一些。最后，如果我能参加抽奖，我很幸运。如果不行，我只能等。”张羽进一步说道。
不像徐医生在买不到房子的时候“上访”，张宇这个新上海人显然对买房持平和的态度。
经过对比，他发现上海的新房价格比二手房便宜很多。
去年年底，他曾经看中了浦江镇的一套二手房。但是，新政还没出来，二手房市场就火热起来，房东一个星期就直接跳了30万。只是他一时接受不了，才想出了在剑法普上湾碰碰运气的主意。
根据兔子博士App的数据，2021年1月，上海闵行区二手房均价为5.22万元/平方米，而全市二手房整体均价达到5.41万元/平方米，高于建发普上湾4.04万元/平方米的均价。
“4万多(均价)买新房，质量肯定比周边老拆迁户高，还有个税和装修钱。买肯定是赚的，所以才会有这么多人。抢。”张羽说。
显然有不少订户和他持有类似的想法。2月6日第一天开始订阅流程时，前来提交材料的订阅者在深夜排队，整个案件直到晚上9点依然灯火通明。
剑法普上丸认购首日
">不过在2月10日，建发·浦上湾的认购流程正式结束后，章宇就已经被对接的案场销售告知，项目此次推出498套房源，按目前情况看来，认购客户显然已经超过房源数1.3倍。这也就意味着，他们需要按照“新的游戏规则”进行，只有积分排在前647位的认购者，才能参与3月初的摇号流程，之后才能根据摇号顺序选房。
新开楼盘或只有一个进行试点
同一天结束认购流程的还有位于宝山区的经纬·学府阳光，该盘也是上海年前首批参与试点积分制新盘之一。
购房者朱婷婷（化名）显然比章宇更加幸运。
经纬·学府阳光由于最终总认购人数不到房源数的1.3倍，已经基本确定不需要按照新的积分规则进行排序，这也意味着，朱婷婷只要有购房资格，就可以直接参与摇号选房。
另一个新房项目金地·峯范的认购情况则比较复杂。
2月10日下午4点认购结束，开发商仍不能确定认购人数是否超过1.3倍。
“离启动计分制新规还差一点，不确定在三部门审核完资料后，是否够得上1.3倍。”一位开发商工作人员向时代周报记者表示。
由此，在参与首批“计分制”新政的三个楼盘中，或只有建发浦上湾这一个最终会执行“计分”新政。
但根据圈内人士预计，即使金地·峯范最终也启动了计分制，最后入围的分数线也不会太高。
近日，一位地产业内人士向时代周报记者分析表示，之所以金地·峯范本次认购结果比较模糊，一方面是因为该盘的认购金要高达130万，对400多万元总价的房子来说，认购金几乎就等于首套房的首付款，这意味着前来购房的客户意向更加坚决。
他表示，而均价同样都是每平方米4万多元的建发·浦上湾，却只需要收20万认购金就可以交资料审核，不排除一些想要试试看看自己到底几分的购房者，再加上闵行区浦江镇的一二手房价格一直倒挂，周边动迁房改善需求也比较明显，因此最终才会超过1.3倍，并确定启用“计分制”新政。
“开发商去化压力不太大，在春节期间，连整个售楼处都是休假的状态。”此外，他分析，宝山的经纬·学府阳光由于前期都没有怎么蓄客，甚至连开发商一开始也没有想到自己会成为试点楼盘，认购人数不足1.3倍也在情理之中。
上海春节假期楼市速冻
尽管多地倡导“就地过年”，由于新房“计分制”的影响，上海新房市场遭遇了一场寒流。
春节期间，时代周报记者走访得知，虽有沪上部分售楼处照常开放，但据实际的成交记录显示，整个假期就只有59个项目有网签记录，且大部分项目网签数量都没有不超过5套。
表现相对较好的项目有位于青浦徐泾板块的“虹悦湾名邸”以及金山枫泾板块的“依云四季苑”，但两个项目的签约量也仅录得两位数，分别为12套和10套。
据上海中原地产数据统计显示，2月11日到2月17日期间，上海新建商品住宅供应量为零，成交量为1.3万平米。
同策研究院的数据则显示，2月8日至2月14日全市商品住宅市场均价约为5.98万元/平，与前一周的价格基本持平。
2月19日，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2月份本身就是市场传统淡季，一般即便房企要推盘，时间节点也会排到2月底。再加上1月底上海升级调控政策，新政策细节上如何操作，例如买家如何打分、参加摇号等等都需要参考经验，市场观望情绪较浓，因此供应为0并不意外。
“签约相对较多的项目，可以看到推盘量都在3万平方米以上，有些是年前开盘抢收、零星未签约的房源，拖延至假期才办理相关手续。大多数售楼处大年初五开始值班营业，市场的分化格局还是比较明显的，刚改类产品售楼处内看房的人比较多。” 卢文曦表示。
尽管尚未有机构公布上海2月二手房成交数据，但和不少新房售楼处一样，中介门店春节期间也较为冷清。
时代周报记者在走访杨浦区各大中介门店了解到，不少中介门店选择在大年初五才开门迎客，有一些甚至要放假到2月末。
同时发现，部分开业的中介门店里面，上门的客户并不多，中介外出人数较少，多数都留在店内。
由于“计分制”新政的波及，上海一二手房市场似乎都被按下了暂停键。当前，购房者们正在屏息等待首批试点新房项目“入围分数线”的最终结果。